國際旅游島規(guī)劃出臺1個月，海南房價就漲了3倍，在過去1年里，三亞漲10倍的樓盤也已經(jīng)不稀奇。去年底崇明生態(tài)島規(guī)劃一出臺，當(dāng)?shù)夭坏饺f元的別墅，也已經(jīng)漲到現(xiàn)在的3萬元以上，成為眾多投資者搶購的熱點。一則研究報告指出，受到今年宏觀政策的嚴(yán)厲調(diào)控，大量資金向商業(yè)地產(chǎn)、國際熱點城市和金市等熱點投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。
樓市投資者資金閑置
新政一個月后，對1000多位身價在2000萬-5億元之間的樓市投資者（按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達(dá)到2600億元）進(jìn)行的調(diào)研訪談結(jié)果表明，這些投資者早在去年9、10月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產(chǎn)，除新政后推出的一批優(yōu)質(zhì)獨棟別墅他們有所投資外，其余資金基本上都閑置，個人閑置量在300萬-1億元之間。但是目前ppi和cpi都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產(chǎn)品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為他們的迫切需求。
報告撰寫者薛建雄指出，這些投資者的轉(zhuǎn)移領(lǐng)域相對理性又盲目。首先，他們轉(zhuǎn)向的投資領(lǐng)域，跟自身的經(jīng)驗、親朋好友經(jīng)驗有關(guān)；但是對這些領(lǐng)域的信息又缺乏全面了解，容易受到一些劣質(zhì)產(chǎn)品的惡意誘惑。譬如，上海也有個別遠(yuǎn)郊區(qū)域近期開發(fā)不起來的項目，被吹成了未來的虹橋等，特別是商業(yè)項目，還有類似威海、北海這類短期開發(fā)量巨大，但經(jīng)濟(jì)購買力增長緩慢的區(qū)域，各城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和文化狀態(tài)不同，存在的風(fēng)險也不同，需要投資者提高風(fēng)險意識。
投資轉(zhuǎn)向途徑有四類
目前，主要的投資轉(zhuǎn)向途徑有很多，其中主要有：1、向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移，住宅價格過去幾年上漲較大，而商業(yè)地產(chǎn)的價格相對偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨立商鋪成為他們關(guān)注的目標(biāo)。2、國際經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中恢復(fù)過來，投資者正在尋找類似倫敦、迪拜這樣的潛力城市進(jìn)行投資，其中美國、加拿大、澳大利亞、香港、迪拜、濟(jì)州島都是他們關(guān)注的目標(biāo)，其中加、澳資源國，因為原材料價格上漲，房產(chǎn)也有較好的回升預(yù)期，迪拜、濟(jì)州島因為是國內(nèi)海南、崇明島的樣板，在國際經(jīng)濟(jì)回暖中也有較高的投資預(yù)期。3、向金融的打新、私幕、pe等股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，以獲得經(jīng)濟(jì)加快增長的回報。4、向金市、蒜市等保值和投資熱點轉(zhuǎn)移。
已經(jīng)在過去10年里從一個荒島發(fā)展成國際著名生態(tài)旅游島，正在大力發(fā)展國際貿(mào)易、購物、先進(jìn)科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，立志成為東北亞經(jīng)濟(jì)中心的濟(jì)州島，帶來了大批頂級項目，吸引了眾多從國內(nèi)地產(chǎn)中退出的投資者的關(guān)注。近日，記者從韓國百強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商西海綜合建設(shè)會社常任顧問尹亨仁先生處了解到，經(jīng)過10年開發(fā)，濟(jì)州島從一個韓國偏遠(yuǎn)小島，發(fā)展成與夏威夷、巴厘島、普吉島齊名的國際四大著名旅游島，當(dāng)?shù)胤績r在過去10年里也上漲了10倍，但目前的房價水平仍然不到首爾房價的三分之一，也不足摩納哥、迪拜、香港、新加坡等已經(jīng)發(fā)展成熟或相對成熟的類似經(jīng)濟(jì)城市房價的三分之一。
如此次韓國西海綜合建設(shè)帶來的雅頓山莊項目，售價在2000萬元人民幣左右，據(jù)業(yè)內(nèi)人士判斷，這個價位只相當(dāng)于上海佘山 (論壇 新聞)、馬橋、花木等一些別墅的起步價，還低于三亞一些海景別墅的價格。
另外，還有澳大利亞、加拿大等地的房產(chǎn)項目，近期也針對中國買家推出了各式各樣的優(yōu)惠措施以吸引中國買家，一些股權(quán)、私幕投資機(jī)構(gòu)也正在加緊工作吸引樓市退出資金。
三四線城市爭當(dāng)“迪拜”
薛建雄表示，投資者應(yīng)該多多關(guān)心一些資源型的三四線城市房產(chǎn)。
理由是，在經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，國家通過行政和國企的行政和經(jīng)濟(jì)手段在淘汰一些過剩產(chǎn)能，同時將一些相對成熟的產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移。前些年國家高速公路和鐵路網(wǎng)的建設(shè)，也為目前的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了基礎(chǔ)條件，因此未來幾年會出現(xiàn)一些類似鄂爾多斯、包頭這樣，三年gdp翻一倍的中小城市，此類城市的核心地段或新城工業(yè)區(qū)房價漲幅還可能會跑贏+ (論壇 新聞)gdp。在過去幾年會出現(xiàn)類似增長的三四線城市，應(yīng)該會出現(xiàn)在國家高速公路、鐵路網(wǎng)沿線，并有沿海、沿江、沿邊或豐富自然礦產(chǎn)資源的城市，特別是這兩年修了小型機(jī)場的三、四線城市。和迪拜、濟(jì)州島發(fā)展區(qū)域即經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心一樣，符合以上特點的三四線城市將會快速發(fā)展成為周邊城市的產(chǎn)業(yè)中心，成為下一輪國家經(jīng)濟(jì)增長的助力，使得一、二線城市能騰出更多的空間和能力升級服務(wù)業(yè)。
從房價增長潛力上看，未來幾年里國內(nèi)三四線城市將會涌現(xiàn)一大批“迪拜”或“包頭”，他們可能成為這一輪樓市調(diào)整真空區(qū)域。