據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”），調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)將自11月20日起執(zhí)行。

通知表示，上海市可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 一、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等； 二、單套建筑面積在140平方米以下； 三、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)情況從供不應(yīng)求到逐漸平穩(wěn)，改善型需求購房人群的釋放是穩(wěn)定市場(chǎng)的一個(gè)手段?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽捷告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

“首改”客戶受益

記者注意到，上?，F(xiàn)行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為2012年2月份調(diào)整。與上述標(biāo)準(zhǔn)相比，條件前兩條并無變化，只在價(jià)格方面做出了相應(yīng)調(diào)整。此前價(jià)格方面認(rèn)定條件為：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

業(yè)內(nèi)人士分析，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，會(huì)讓部分交易的稅費(fèi)有一定程度的減免，降低交易成本。房屋能否被認(rèn)定為普通住宅，關(guān)系到契稅、營(yíng)業(yè)稅等主要稅費(fèi)的繳納。

與此同時(shí)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高了120萬的空間。“這是銀行信貸政策的一個(gè)落地過程，對(duì)于在這個(gè)區(qū)間的購房者還是有很大的提振作用?！毙帕x房屋分析師陳麗娜分析稱。

“這樣的情況大概會(huì)釋放10%左右的需求，這些需求肯定會(huì)影響到樓市的短期市場(chǎng)?！敝性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，一手房成交中普通住宅可以達(dá)到21.3%，比調(diào)整前增加16%，二手由75%增加到88.9%。

市場(chǎng)不斷調(diào)整

事實(shí)上，上海樓市在央行“930”新政過后由于后期政策不足和銀行政策無法落地已經(jīng)導(dǎo)致11月住宅市場(chǎng)的交易量相對(duì)放緩。

中原數(shù)據(jù)顯示，上周（11.3~11.9）新建商品的住宅成交面積17.2萬平方米，環(huán)比減少48.7%。成交量降低給開發(fā)商“去庫存”帶來了更大的壓力。截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬平方米，達(dá)到歷史新高。

盧文曦表示，近期披露出來的一些樓市數(shù)據(jù)，表現(xiàn)不太樂觀；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也表現(xiàn)出很大的降速壓力。客觀上，通知給予樓市一些助推政策有更寬松的出臺(tái)環(huán)境。

“上海之前的人口差不多是每年新增62.8萬人，但是近三年來人口新增速度只有37.7萬人。這樣一個(gè)情況使得上海樓市的剛需購房人群減少，那市場(chǎng)自然要調(diào)整成為改善型購房人群服務(wù)?！睔W陽捷向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析，“這樣的市場(chǎng)環(huán)境也需要政府出臺(tái)相應(yīng)文件來配合市場(chǎng)行為?！?/p>

“在公積金方面，一直強(qiáng)調(diào)對(duì)于普通住宅的認(rèn)定，這樣的政策放寬，還是非?？梢云鸬脚浜系淖饔?。”陳麗娜表示，“此外，契稅調(diào)整大約可以節(jié)約1.5%左右，這樣的不斷調(diào)整對(duì)于穩(wěn)定恢復(fù)市場(chǎng)信心很重要。”

去行政化順應(yīng)市場(chǎng)，是多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)于此次通知的一致評(píng)論。

去行政化調(diào)控效果待定

“上海此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了對(duì)央行限貸政策松綁的一個(gè)響應(yīng)，屬于上海今年提振樓市中力度較大的一個(gè)配套政策，總體上釋放了積極的樓市政策信號(hào)?！?上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，“能夠讓更多房源納入到央行救市政策所設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)中是一種去庫存的積極有效的手段。再者，部分房源納入普通商品住宅的類型，能夠邁入更低一級(jí)的納稅標(biāo)準(zhǔn)，這自然降低了各類購房成本?！?/p>

最主要的是促進(jìn)住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)匹配。對(duì)于部分房企而言，其開發(fā)的物業(yè)總價(jià)都偏高，但實(shí)際上是和上海整個(gè)居住水平改善的實(shí)際情況相吻合的。從這個(gè)角度看，此類住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，使得住房供應(yīng)的層次和需求的層次能夠得到更大的匹配，嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“這還是回歸市場(chǎng)化行為，對(duì)于二手房大概是10%的提振，總的來說還是需要后續(xù)市場(chǎng)的逐漸配合，而不會(huì)對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生太大影響?！标慃惸确治觥?/p>

記者注意到，北京先行調(diào)整，10月成交量環(huán)比增加51%，而上海和廣州環(huán)比增加42%左右。這意味著這個(gè)效果可能最多再釋放一成利好，盧文曦分析道。

“總的來說這個(gè)政策還是不錯(cuò)的，釋放需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)，落實(shí)央行“930’政策?！睔W陽捷告訴記者，“未來我們開發(fā)商也會(huì)針對(duì)這個(gè)價(jià)格線上的人群進(jìn)行營(yíng)銷，調(diào)整產(chǎn)品來適合450萬左右的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

比如，外面之前460萬的項(xiàng)目就可能優(yōu)惠到449萬促銷，歐陽捷透露，這個(gè)政策還是具備一定的可持續(xù)性。