主流房企依然實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長

截至9月中旬,202家上市房企全部發(fā)布了自己的半年報(bào),根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì),即使市場環(huán)境如此惡劣,但是上半年,202家上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總 額7168.55億元,同比增長18.5%,實(shí)現(xiàn)凈利潤1020億元,同比增長0.99%,平均利潤率14.17%。2012年第四季度起,中國樓市開始 復(fù)蘇,2013年上半年中國樓市價格瘋漲,正是房地產(chǎn)企業(yè)賺得盤滿缽溢的時候,但上市房企還是在凄風(fēng)苦雨的2014年上半年,取得了銷售額和凈利潤同比增 長的業(yè)績,確實(shí)出人意料。

比如萬科,上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,同比分別增長14.6%和20.6%,凈利潤也同比增長5.6%,用萬科董事會主席王石的話說:房地產(chǎn)黃金時代已過去,迎來的是白銀時代。

恒大地產(chǎn)上半年公司營業(yè)額633.4億元,同比上升51.0%,實(shí)現(xiàn)凈利潤從2013年同期的65.1億元上升45.8%至94.9億元保利地產(chǎn) 情況也不錯,上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入339.99億元,凈利潤38.22億元,同比分別增長11.31%和12.19%碧桂園期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約為人民幣 383.2億元,同比增長約42.2%中海外、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等企業(yè)都有優(yōu)異的表現(xiàn)。

但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)行業(yè)暴利不再,克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌,其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。在 中國經(jīng)濟(jì)體制改革會副會長樊綱看來,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸,“我們過去這十多年的時間,房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下,拿塊地就能掙錢,那 太不正常了,現(xiàn)在開始回歸正常了?！?/p>

因此,樊綱在博鰲房地產(chǎn)論壇上指出:產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺的壞賬,包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫,所有這些問題都是 過去兩次房地產(chǎn)市場過熱的結(jié)果,一次是2004-2007年,一次是2009-2010年。從2010年4月份限購開始,到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時間,房地產(chǎn)已 經(jīng)經(jīng)歷了一次軟著陸的過程?！昂暧^經(jīng)濟(jì)是軟著陸,房地產(chǎn)市場也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢?就是在做相對平穩(wěn)的調(diào)整,不是崩盤式的調(diào)整?，F(xiàn)在市場上很多 人,包括國際上很多人說,中國房地產(chǎn)市場崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸了?！?

美國銀行美林證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺也強(qiáng)調(diào),可能會有小開發(fā)商大量破產(chǎn),但是不會出現(xiàn)一次“大崩潰”。

不會暴漲也不會崩盤

近期,在房地產(chǎn)市場不斷調(diào)整的壓力下,全國又掀起了“第二輪救市潮”。

近日來,媒體盛傳,央行將調(diào)整“首套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),對于已經(jīng)還清貸款者,不管名下有沒有房,都算首套,即最寬松的“認(rèn)貸不認(rèn)房”。9月17日,央行 通知五大銀行,將在近期分別向每家投放1000億的slf(常設(shè)借貸便利),期限為3個月,性質(zhì)類同基礎(chǔ)貨幣的投放,近似于降準(zhǔn)0.5%,貨幣政策的短期 寬松常態(tài)化,將有助于進(jìn)一步松綁限貸。

觀察央行同樣行為,2013年6月,央行發(fā)放4000億元的sfl,房價瞬間飆升25%。本次發(fā)放5000億元,較上次增加了25%,規(guī)模更加空前,救市意味明顯。與第一輪的松綁不同的是,第二輪更側(cè)重通過信貸、財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對樓市進(jìn)行刺激。

而此輪救市中,地方政府表現(xiàn)積極:8月8日,福建省宣布,購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房,按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面 按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月22日,福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展意見,確認(rèn)首貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中規(guī)定,首次購買改善型普通商品住房是指居民家庭 為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為。家庭購買首改房按首套房認(rèn)定。

9月15日,湖北省宣布,居民貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執(zhí)行,貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折。

7月31日,四川省出臺政策,只要銀行積極發(fā)放優(yōu)惠利率的首套房貸,省財(cái)政將按照貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。在南京市最新宣布全面取消限購之后,選擇“松綁限購”而救市的城市已經(jīng)達(dá)到40個左右。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,未來中國特大城市會不斷增多,千萬級以上人口的城市會增加很多,500萬以上人口的城市會更多。城鎮(zhèn)化進(jìn)程不可阻擋,未來房地產(chǎn)市場不會進(jìn)入下行通道。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)則表示:房地產(chǎn)不會暴漲也不會崩盤。

二手房價格觸底反彈

“金九”過半,伴隨越來越多樓盤低價跑量,購房者開始逐漸停止觀望,陸續(xù)入市。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì),第38周北京市住宅網(wǎng)簽量為4071 套,環(huán)比增長28.8%,其中,新房網(wǎng)簽量為2086套,環(huán)比前一周增長49.7%二手房網(wǎng)簽量為1985套,環(huán)比增長12.3%。成交價格方面,第 38周,北京市純商品住宅成交均價為24352元/平米,環(huán)比回落0.7%,同比增長9.2%。

二手房價格方面,據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測,本周內(nèi)二手房實(shí)際成交價格為29703元/平米,比8月上漲5.4%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5528套,與8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋節(jié)假期的影響,9月份工作日平均網(wǎng)簽量較上月環(huán)比增加6.5%。預(yù)計(jì)9月整月成交量將可達(dá)到8600套左右。

天津情況也大致如此:9月第三周天津新建商品住宅成交量出現(xiàn)較大幅度回升,成交量環(huán)比上漲三成。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,由于市場內(nèi)在供需關(guān)系在逐步轉(zhuǎn)為平衡,房源增多,市場賣方賣房意愿相對強(qiáng)烈,未來一段時間市場價格維持觸底反彈勢頭。

澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師劉利剛表示:從一些長期指標(biāo)來看,中國房地產(chǎn)市場事實(shí)上仍有較大的上升空間,同時房地產(chǎn)市場的需求也仍將保持旺盛,“從 絕對價格來看,中國的房價仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上昂貴,比如說上海中心城區(qū)的平均房價在7000美元/平方米左右,與臺北相當(dāng),但顯著低于孟買的11600美元 /平方米,東京的11460美元/平方米,新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。從這些角度來看,上海作為一個逐步崛起的國 際金融中心,其房價并沒有脫離基本面太多”。

此輪房地產(chǎn)調(diào)整中,確實(shí)出現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象,“大魚吃小魚”的故事也再次上演。劉利剛認(rèn)為:在過去3年中,前10大房企的市 場份額上升了3個百分點(diǎn)到13.3%,前50大房企的市場份額則上升了5個百分點(diǎn)至25.4%,這表明市場出現(xiàn)了顯著的兼并重組跡象。德意志銀行亞太區(qū)投 資銀行執(zhí)行主席蔡洪平指出:整個房地產(chǎn)市場正在走向調(diào)整期,大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會被擠破。不過,資本市場目前對整個房地產(chǎn)業(yè)的估值是很低的,收購房地產(chǎn)公 司股權(quán)的機(jī)會已經(jīng)到來,行業(yè)將迎來兼并。