2014年樓市政策走向成了人們熱議的話(huà)題

  賣(mài)房看政策，買(mǎi)房也在關(guān)注政策。2013年，樓市延續(xù)了調(diào)控主基調(diào)，但效果適得其反。2014年的政策走勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話(huà)題。

  十八屆三中全會(huì)已經(jīng)基本定調(diào)了未來(lái)樓市政策走勢(shì)。全會(huì)涉及房地產(chǎn)的四個(gè)方面，對(duì)于調(diào)控只字未提。剛剛過(guò)去的“兩會(huì)”上，政府工作報(bào)告中也是10年來(lái)首次沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。

  對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士提出，2014年樓市將迎來(lái)十年調(diào)控以來(lái)最好的政策環(huán)境：不再以調(diào)控房?jī)r(jià)為目標(biāo)，不再壓制供給和需求。

  【調(diào)控】“兩會(huì)”十年來(lái)首次不提調(diào)控 加速房地產(chǎn)稅立法

  今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是什么？從2014年伊始，各方都在關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，諸多購(gòu)房者也在緊密關(guān)注調(diào)控走勢(shì)，為自己的購(gòu)房計(jì)劃做參考。

 𔀡月4日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新在“兩會(huì)”間隙向媒體透露，今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。這簡(jiǎn)單的四字真言，卻帶給業(yè)內(nèi)無(wú)限猜想。

 𔀡月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的政府工作報(bào)告提出，要完善住房保障機(jī)制，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具。針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。

  同時(shí)也有消息顯示，在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路時(shí)，住建部以“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替了以前被頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。這樣的變化，會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)程度。房地產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)中的重要一環(huán)，其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅替代房產(chǎn)稅后，中央政府對(duì)于“頂層制度設(shè)計(jì)”的重視，明顯強(qiáng)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收。

  而此前，3月4日，十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議發(fā)言人傅瑩也透露，全國(guó)人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

  除此之外，在李克強(qiáng)作的政府工作報(bào)告中，將“創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系”，首次列入了開(kāi)展2014年房地產(chǎn)調(diào)控工作的手段，并將適時(shí)制定全國(guó)性的指導(dǎo)意見(jiàn)。他提出要增加中小套型商品房供應(yīng)，還特別提出了要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)分析，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權(quán)住房很可能在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾較大的城市落地，這是否將在鄭州落地值得觀望。

  【信貸】信貸向首套剛需房?jī)A斜

 𔀠月初，央行將2014年信貸政策工作意見(jiàn)下發(fā)給各分支機(jī)構(gòu)及各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的房貸政策，央行明確提出要落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首套自住購(gòu)房的貸款需求，切實(shí)提高保障性安居工程金融服務(wù)水平；同時(shí)要求分支機(jī)構(gòu)對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的首套房貸停貸、壓?jiǎn)蔚痊F(xiàn)象深入調(diào)研。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策對(duì)首套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息，而在目前樓市供給市場(chǎng)房源有限的情況下，二套房首貸比例的增加，在一定程度上會(huì)使一部分二套以上購(gòu)房者離開(kāi)市場(chǎng)。

  另外，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明10日下午接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)一些反彈和亂建現(xiàn)象，國(guó)土部已聯(lián)合住建部及時(shí)發(fā)出通知?jiǎng)x風(fēng)治亂，且已有28省份拿出工作方案。今年將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部際聯(lián)席制度，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)建設(shè)；6月份將提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例，把不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)統(tǒng)一制定起來(lái)。此外，還將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息平臺(tái)，方便各方面使用。

  從河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)暨棚戶(hù)區(qū)改造工作會(huì)議上傳出的消息是，今年，全省保障房建設(shè)任務(wù)達(dá)到歷史最高水平，全年計(jì)劃新開(kāi)工保障性安居工程64萬(wàn)套，其中棚戶(hù)區(qū)改造48萬(wàn)戶(hù)，基本建成27萬(wàn)套。據(jù)悉，我省已經(jīng)排出今年保障房建設(shè)“時(shí)間表”：2014年保障房建設(shè)項(xiàng)目于9月底前全面開(kāi)工。

  對(duì)此，有專(zhuān)家認(rèn)為，目前政府重點(diǎn)向保障房建設(shè)和分配、剛需首套的金融支持等方面傾斜，不講房?jī)r(jià)、不談?wù){(diào)控、不提限購(gòu)。有關(guān)調(diào)整的第一步，就是多次指示將開(kāi)閘放松房企的融資。

  【土地】 “地?zé)岱坷洹?調(diào)控有望轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，土地供應(yīng)直接影響著未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。近日。國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人今年來(lái)首次表態(tài)，2014年將抓幾件大事，其中之一就是繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控，確保地價(jià)處于合理水平。這意味著樓市調(diào)控政策將轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)。在去年10月份，由于部分城市土地市場(chǎng)的火爆，進(jìn)而助推房?jī)r(jià)上漲，國(guó)土部曾“定向”敲打土地市場(chǎng)，要求重點(diǎn)城市繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，合理引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，其中對(duì)于大企業(yè)、大地塊的監(jiān)管也成為常態(tài)化。

  盡管《土地管理法》修訂工作仍在繼續(xù)且不會(huì)在兩會(huì)期間審議，但有消息稱(chēng)，國(guó)土資源部還是決意在修法完成之前，先行展開(kāi)征地制度改革的探索。各地方國(guó)土資源主管部門(mén)已知悉將在2014年選擇部分地區(qū)進(jìn)行“征地制度改革試點(diǎn)工作”。在試點(diǎn)工作過(guò)程中，除了探索公益性項(xiàng)目征地的界定方式外，重點(diǎn)將對(duì)征地補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行多元化嘗試。

  “兩會(huì)”結(jié)束后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上作的《政府工作報(bào)告》中所涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容也值得關(guān)注。其中包括要保經(jīng)濟(jì)7.5%的既定增速，2014年房地產(chǎn)行業(yè)必將保持穩(wěn)定； 理順中央與地方的財(cái)、事權(quán)關(guān)系，降低地方土地財(cái)政依賴(lài)；以消費(fèi)促進(jìn)內(nèi)需，養(yǎng)老、旅游、文化等細(xì)分產(chǎn)品或迎來(lái)機(jī)遇；推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，給未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐；單獨(dú)二孩政策紛紛落地，短期帶來(lái)改善住房需求長(zhǎng)期延續(xù)人口紅利；首次提出宏觀調(diào)控差別化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控更加市場(chǎng)化；保障性住房目標(biāo)更加客觀，措施更加落地，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展等。

  第一個(gè)季度即將結(jié)束，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著穩(wěn)健的方向進(jìn)行，伴隨著政策的逐漸明朗，各家房企整年的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)過(guò)了四分之一，此時(shí)購(gòu)房正是最佳時(shí)期。