近日，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，房地產市場再次出現(xiàn)全面反彈，稱住房供求已經失衡，房價面臨全面失控，再度引發(fā)人們對“泡沫”論的關注。

資深財經評論員葉檀表示，從指標來看，現(xiàn)在房地產的確是存在泡沫的。比如說房地產總市值占gdp的比率、房價收入比、還有租金回報率，我國的泡沫已經超過了當時日本或者是美國房地產泡沫高峰期數(shù)值，但非常奇怪，到現(xiàn)在還沒有破，而且交易量還比較大。

中國樓市泡沫有沒有？究竟有多大？是不是已經超過了極限數(shù)值？會不會破？會在什么時候破？帶著這些問題《揚子樓市》采訪了兩位房產專家，請他們談談各自的看法。

■本報地產評論員方力卓

觀點①

住宅產業(yè)不存在過多泡沫

中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天

中國的住宅地產由于其具有的社會屬性，加上其背后的戶籍政策以及優(yōu)勢資源分配等紅利，需求是客觀的。只要價格合適，不會有賣不掉的房子?！?/p>

2009年、2010年的時候，過剩的流動資金不停尋找投資標的，很多行業(yè)都受到了不小的沖擊。中國的房地產行業(yè)在資金吸納方面有特殊的優(yōu)勢，也因此在隨后充當了一個資金蓄水池的角色。

所以客觀上我們要承認，房地產行業(yè)確實存在泡沫。但量化寬松是全球性的，也是全行業(yè)的，不只存在于房地產行業(yè)。

另一方面，中國房地產行業(yè)的特殊性在于，中國老百姓對擁有住房有著特殊的情結，這一部分更是不能單純用數(shù)字做分析判斷。日本也經歷過瘋狂購買階段，但目前很多日本人已經習慣于租房住。美國的住宅觀念一直都是隨遇而安，沒有強烈的擁有意愿。中國的住宅地產由于其具有的社會屬性，加上其背后的戶籍政策以及優(yōu)勢資源分配等紅利，需求是客觀的。很簡單的例子，只要價格合適，不會有賣不掉的房子。

　　與此同時，中國與美國或日本相比，在經濟以及房地產行業(yè)的發(fā)展階段也不盡相同，不能依賴他們當時的數(shù)據指標做判斷。

以目前掌握的具體情況看，作為分析標的的一二線城市中有40個左右不存在泡沫或泡沫不大。240個三四線樣本城市中，有50個左右因為供應過量，前期漲幅明顯，確實存在房價停滯的現(xiàn)象；同時，30個左右的三四線城市目前在上漲通道之中；另外160個城市依然有待開發(fā)，并且有相當?shù)某砷L空間。從這些數(shù)據也可以判斷住宅地產并不存在過多泡沫。

說有泡沫的話，商業(yè)地產的泡沫要遠大于住宅市場。數(shù)據上看，2008年下半年以后全國出讓土地一半以上以非住宅屬性流向市場，商業(yè)地產的開發(fā)體量是非常大的。與此同時，對于商業(yè)地產非常關鍵的融資模式以及經營理念在我國都尚未成熟，后期的經營也要依賴周邊住宅地產帶來的人流，所有這些都使得商業(yè)地產存在很多變數(shù)。

觀點②

泡沫有產生也有消化

南京大學商學院經濟學系主任葛揚

只有當城市化進程逐步減緩趨于穩(wěn)定的時候，才會有泡沫會不會破的疑問，而這起碼需要十年以上的時間?！?/p>

對于樓市泡沫說，最根本的問題是我們不能也不應該用國外的標準來評價中國的房地產現(xiàn)狀。國外與中國在很多情況上都不相同，包括人口總量與構成，包括經濟與房地產行業(yè)的發(fā)展階段等等。

首先我們必須承認樓市確實有泡沫存在，但另一方面也要具體分析與泡沫相關的各種因素。目前情況是，房地產行業(yè)的泡沫有產生，也有消化，是一個動態(tài)的過程。與此同時，我們也處在一個大的城鎮(zhèn)化進程當中，在這個過程中，會不斷有新的房地產方面的需求產生出來去消化泡沫，所以我們也要用動態(tài)的觀點來認識所謂的泡沫。

另一方面，比如我們一直討論的空置率問題，實際上并沒有很多人想象中那么嚴重。雖然目前城市中擁有2套房子的比例較高，但這些房子很多是城市功能配置不均衡的產物。舉個例子，比如一家人為了孩子上學在主城有一套住房，因不甘心主城房子的小空間，在郊區(qū)另有一套房子，這種情形非常多，但并沒有明顯的投資屬性，不能說這就是樓市泡沫。

我們的城鎮(zhèn)化進程還有很長的路要走，我們的房地產市場發(fā)展也只有十多年的時間，一直處于相對不穩(wěn)定的變動狀況之中?，F(xiàn)在的房地產行業(yè)歷史遺留問題多，發(fā)展時間短，所有這些都需要一個消化的過程。在這個過程中，波動是不可避免的，但自我修復能力也是非常強的。這個就像一個人的少年時期，不可能不犯錯誤，但也有非常多的機會去修正完善。

回過頭看我們房地產調控這么多年，我們的主城名義價格一直沒有降，這也正說明需求確實在不斷涌現(xiàn)，是一個比較良性的發(fā)展階段。我國目前的城市化率只有51%左右，依然非常有發(fā)展前景。

我的觀點是，只有當城市化進程逐步減緩趨于穩(wěn)定的時候，才會有泡沫會不會破的疑問，而這起碼需要十年以上的時間。