仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪指出，近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)回升勢(shì)頭，此外由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，目前“出口+投資”模式將在未來中長(zhǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)為內(nèi)需主導(dǎo)模式，這些因素將正面支撐國(guó)內(nèi)需求成為商業(yè)物業(yè)的主導(dǎo)力量。

　　公寓商鋪，廣州商業(yè)地產(chǎn)紅火開年

　　今年1月，廣州全市預(yù)計(jì)將有50個(gè)樓盤上市，其中商業(yè)項(xiàng)目有8-11個(gè)，環(huán)比增加了33%，雖然在首周推新不多，但雅居樂劍橋郡等商鋪項(xiàng)目仍然熱銷。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，12月31日至1月6日這一周里，廣州全市的商鋪成交量為84套，成交面積為6813平方米，成交均價(jià)為25390元/平方米；廣州寫字樓總銷售306套，成交面積為21012平方米，成交均價(jià)為17606元/平方米；廣州車位銷售總241套，成交面積為3056平方米，成交均價(jià)為15327元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然總成交量并不搶眼，但考慮到元旦前已經(jīng)有一波商鋪公寓搶先推貨，而準(zhǔn)備1月份推貨的項(xiàng)目普遍還在為預(yù)售證發(fā)愁，可以說這樣的成交量已經(jīng)是市場(chǎng)火爆的真實(shí)寫照了。

　　從區(qū)域方面休息，熱銷的商鋪以番禺和海珠為主，新年第一周，商鋪出售排在第一位的是番禺的雅居樂劍橋郡，成交29套，成交面積為2879平方米，成交均價(jià)為21346元/平方米；排名第二的是海珠的綠地濱江匯，成交8套，成交面秋積為329平方米，成交均價(jià)39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏麗甜果公館，成交7套，成交均價(jià)為10394元/平方米。

　　而在寫字樓方面，廣州全市的寫字樓12月31日—1月6日的銷售量為306套，排第一位的是增城的增城萬達(dá)廣場(chǎng)，成交143套，成交面積為7151平方米，成交均價(jià)為8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公館，成交52套，成交面積為3489平方米，成交均價(jià)為12146平方米；排名第三位的是白云的白云綠地中心，成交16套，成交面積2139平方米，成交均價(jià)27430元/平方米。寫字樓交易的熱潮從去年年末就一直延續(xù)，滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布去年12月廣州寫字樓成交報(bào)告顯示，12月份總成交面積環(huán)比上升超三成，其中，海珠區(qū)環(huán)比上升達(dá)46倍。業(yè)內(nèi)人士指出，目前廣州的寫字樓空置率仍然高企，但成交量卻逆市居高不下，這與整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境向好有一定關(guān)系，但由于空置率問題短期內(nèi)難以解決，寫字樓買家投資仍需謹(jǐn)慎。

　　2013年寫字樓市場(chǎng)內(nèi)需成主導(dǎo)

　　1月8日，仲量聯(lián)行舉行《2012年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧》發(fā)布會(huì)，報(bào)告中指出，2012年全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)。仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨向穩(wěn)定，但大部分外資企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景仍有疑慮，對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。外資企業(yè)需求呈下降趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然是市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力?！?/p>

　　外資需求持續(xù)下降，內(nèi)需仍是主導(dǎo)。2012年四季度，盡管主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨向穩(wěn)定，大部分外資企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景仍有疑慮，對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。2012年全年，整體市場(chǎng)活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢(shì)，無論是從租賃面積還是成交量上看，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然是市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖分析指出：“隨著整體需求下滑，2012年擴(kuò)張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時(shí)，由于環(huán)球經(jīng)濟(jì)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)下調(diào)，新進(jìn)駐廣州的企業(yè)數(shù)目也出現(xiàn)下降。另一方面，寫字樓升級(jí)需求增加，主要是來自國(guó)內(nèi)企業(yè)。從行業(yè)分類來看，2012年甲級(jí)寫字樓租賃需求更加趨向第三產(chǎn)業(yè)、電腦及it通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)共占56%，其中以電腦及it通信業(yè)最為活躍?！?/p>

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2012年新增甲級(jí)寫字樓46萬平方米，全市總存量增至340萬平方米，凈吸納量為43萬平方米。雖然凈吸納量降幅較大，但是由于新增供應(yīng)量雖較2011年少，2012年的空置率較2011年的12.3%僅微升至12.6%。

　　此外，2012年廣州甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下調(diào)，全年平均錄得每月每平方米151元（基于建筑面積），同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應(yīng)量增加，業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金跌幅達(dá)5%。由于整體需求下降，珠江新城在建項(xiàng)目的業(yè)主面對(duì)較大的預(yù)租壓力，為吸引新租戶，在租金談判上采取更加靈活的策略。雖然租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，但資本市場(chǎng)受影響較少，現(xiàn)時(shí)廣州寫字樓銷售市場(chǎng)仍以自用型需求為主要推動(dòng)力，大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)更成為需求主力之一。

　　全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)井噴

　　由德勤和中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《2012中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2012年9月，中國(guó)商業(yè)用房施工面積達(dá)到6億平方米。據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》消息，自2008年以來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為購(gòu)物中心在中國(guó)將以每年300家的速度增長(zhǎng)，并在2015年時(shí)達(dá)到4000家。而2013年是商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的第三年，也是項(xiàng)目開售和開業(yè)的集中年份。

　　而廣州的商業(yè)地產(chǎn)也將迎來井噴的一年，僅在寫字樓方面，2013年新竣工甲級(jí)寫字樓包括珠江城、高德置地冬廣場(chǎng)、邦華環(huán)球廣場(chǎng)、富力盈通大廈和富力盈凱廣場(chǎng)。仲量聯(lián)行報(bào)告指出，甲級(jí)寫字樓方面預(yù)計(jì)2013年全年將有近60萬新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)主要集中在珠江新城。供應(yīng)量較2012年多，直至年底總存量將達(dá)400萬平方米。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，面對(duì)新供應(yīng)量洪峰，加上舊寫字樓租戶流失情況加大，空置率將面臨上升壓力。特別是隨著租戶更青睞珠江新城新寫字樓，越秀區(qū)及天河區(qū)舊寫字樓面臨租戶流失。

　　“新甲級(jí)寫字樓業(yè)主為吸引新租戶，在租金談判上更靈活。因此我們預(yù)期因供應(yīng)導(dǎo)向以致競(jìng)爭(zhēng)激烈，租金面臨短期下調(diào)壓力”，盡管如此，馬煒圖表示對(duì)資本市場(chǎng)繼續(xù)保持信心，鑒于隨著資本市場(chǎng)氣氛改善，投資者將較之前樂觀，自用需求將持續(xù)支撐市場(chǎng)。同時(shí)，利率走勢(shì)繼續(xù)偏低，投資者購(gòu)買資產(chǎn)熱情上升。

　　在零售地產(chǎn)方面，也將迎來井噴的一年，仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部地區(qū)董事郭偉明預(yù)測(cè)，2013年將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰，新竣工項(xiàng)目將達(dá)54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。另外，約有30萬平方將于2014-2015年竣工的商場(chǎng)也將于今年開始招商，加大供應(yīng)壓力。有鑒于零售商擴(kuò)張需求減弱，預(yù)計(jì)即將開業(yè)的商場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間招商，并以租金優(yōu)勢(shì)吸引租戶進(jìn)駐。由于零售商擴(kuò)張需求減弱，再加上供應(yīng)壓力使空置率上升，預(yù)計(jì)即將開業(yè)的商場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間招商，并以租金優(yōu)勢(shì)吸引租戶進(jìn)駐。