城鎮(zhèn)化是重要載體

　　中國證券報(bào)：綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機(jī)遇？

　　張玉良：積極、穩(wěn)妥、有序，這三個(gè)詞很重要，表明現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化跟過去很不一樣?，F(xiàn)在大城市有很多“城市病”，比如擁堵、房價(jià)上漲過快、資源有限等。

　　北京、上海的人口仍處在快速擴(kuò)張階段，全國超過千萬人口的城市越來越多，當(dāng)資源不能承受人口集聚的狀況時(shí)，問題就變得較為嚴(yán)重。相比特大城市而言，人口一二百萬的城市發(fā)展的一般比較有序，但有些城市出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象，在某些地級市表現(xiàn)尤為明顯。

　　目前部分三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高，三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況令人擔(dān)憂，市場和人口都集中在一二線城市去了。這些問題，跟我們過去城市發(fā)展導(dǎo)向有關(guān)系。

　　中國證券報(bào)：城鎮(zhèn)化對綠地集團(tuán)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言意味著什么？城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是什么？

　　張玉良：下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮標(biāo)桿作用。在城鎮(zhèn)化過程中，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。我認(rèn)為，未來十年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。

　　現(xiàn)在城市已經(jīng)沒有邊際。以長三角、珠三角為例，城市都連起來、成片了。城市的邊際如何界定，也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州，地域都已經(jīng)相連。城市群應(yīng)該是形成“一核多中心”的概念。國外的洛杉磯等大城市，周邊有一連串的衛(wèi)星城，東京也有衛(wèi)星城，但我們的城市是城市與城市連接。

　　城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟(jì)增長的載體，城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。未來幾年，無論是投資還是內(nèi)需，城鎮(zhèn)化都是一個(gè)重要載體，離不開它。特別在當(dāng)前外需增長困難的情況下，城鎮(zhèn)化的意義更為重大。

　　建議征收“持有稅”

　　中國證券報(bào)：如何看待2012年的樓市調(diào)控？

　　張玉良：目前看，政府對樓市的調(diào)控是有力的，成果明顯。雖然各界認(rèn)為調(diào)控的手段應(yīng)更市場化、法制化，有些手段不一定是最好的辦法，但可能是目前最有效的辦法之一。

　　有的事應(yīng)該怎么做，不代表現(xiàn)在就能去做，因?yàn)闂l件不夠具備。在限購背景下，今年樓市有一定的成交量和市場繁榮度，但房價(jià)并沒有上去；此外，保障房建設(shè)速度在加快。這種結(jié)果，符合中央的調(diào)控意圖，但以目前的方式進(jìn)行調(diào)控難以持久，因此有關(guān)部門也在尋找更好的方法代替行政手段。

　　2012年是大型房企成長的一年，行業(yè)龍頭增長比較快。綠地也是如此，綠地銷售面積和成交金額，今年增長率均在35%-40%。

　　中國證券報(bào)：限購政策將何去何從，房產(chǎn)稅等長效措施如何推進(jìn)，社會各界對明年房地產(chǎn)調(diào)控各種猜測頗多。綠地如何看待明年的房地產(chǎn)市場？

　　張玉良：個(gè)人認(rèn)為，明年房地產(chǎn)調(diào)控措施可能進(jìn)一步完善，關(guān)鍵是房產(chǎn)稅怎么出。

　　如果僅僅是征收房產(chǎn)稅，只能抑制投機(jī)，但對房產(chǎn)持有過多的人，應(yīng)該對其在持有環(huán)節(jié)征稅。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅費(fèi)較多，應(yīng)該對原有的稅收進(jìn)行清理，否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數(shù)普通老百姓征稅，不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔(dān)，但實(shí)際上更多的是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。所以要解決抑制投機(jī)問題，應(yīng)該對持有房產(chǎn)過多的人征收“持有稅”。當(dāng)然，好的稅收政策，不應(yīng)該是對大多數(shù)的普通購房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場化、法制化，通過經(jīng)濟(jì)、法制、稅收的辦法，取代行政限購。社會上籠統(tǒng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅會解決高房價(jià)，但如果每年讓多數(shù)普通購房者都納稅，其實(shí)會加重老百姓的負(fù)擔(dān)。

　　突破瓶頸推進(jìn)轉(zhuǎn)型

　　中國證券報(bào)：綠地近期的發(fā)展目標(biāo)是五年之內(nèi)進(jìn)入世界200強(qiáng)，這意味著綠地營業(yè)收入要在5年內(nèi)翻番，綠地如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？

　　張玉良：早在2005年，綠地在年?duì)I業(yè)收入還不到100億的情況下，就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)。這個(gè)夢想，奇跡般地如期實(shí)現(xiàn)。

　　躋身世界企業(yè)500強(qiáng)后，我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài)，對世界級企業(yè)的先進(jìn)管理模式，尋找差距、改進(jìn)提升，推動外延式增長和內(nèi)生式提升齊頭并進(jìn)，提升自身在國際市場競爭能力。

　　綠地未來的目標(biāo)是進(jìn)入世界企業(yè)200強(qiáng)。我們有信心在2015年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過5000億元。今年已經(jīng)超額完成2400億元的目標(biāo)，如果保持每年30%的增長率，這個(gè)目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。公司內(nèi)部做了分解，到2015年，主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營收入達(dá)到2000億元，能源達(dá)到2000億元，其他產(chǎn)業(yè)1000億元。

　　中國證券報(bào)：綠地集團(tuán)很早實(shí)行“走出去”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”戰(zhàn)略，綠地的“轉(zhuǎn)型觀”是什么？

　　張玉良：綠地集團(tuán)2000萬起家，20年進(jìn)入世界500強(qiáng)，得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務(wù)不在上海，同時(shí)綠地也適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過程中，依托信息化，實(shí)行三級管理，集團(tuán)戰(zhàn)略管控與財(cái)務(wù)管控相結(jié)合，這已經(jīng)形成制度。

　　綠地近年來致力轉(zhuǎn)型升級，堅(jiān)持三個(gè)適應(yīng)：適應(yīng)政策、適應(yīng)環(huán)境、適應(yīng)市場；堅(jiān)持三個(gè)調(diào)整：調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持在發(fā)展中解決問題、突破瓶頸是綠地的“轉(zhuǎn)型觀”。自行車在行進(jìn)中轉(zhuǎn)彎較容易，但停下來轉(zhuǎn)彎卻可能會摔跤。