日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(原全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會)第三屆會員大會在京召開，“商會轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”和“行業(yè)變革與走勢”，成為會上熱議話題。萬科、富力、華遠、今典等品牌房企從商會會員和開發(fā)商代表雙重身份出發(fā)，探討交流了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。全聯(lián)房地產(chǎn)商會新任會長、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長張力在接受采訪時指出，房地產(chǎn)行業(yè)“暴漲、暴利的時代已經(jīng)一去不返”，未來兩三年房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)調(diào)整時期，全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生教授更表示說“中國房地產(chǎn)走過了快速發(fā)展和處于風口浪尖的十年，將迎來趨于成熟和健康發(fā)展的今后十年”。

　　近期，大家關(guān)注學習的十八大報告中，有多個主題和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，聶梅生教授認為其中主要有四個：民生主題、城鎮(zhèn)化主題、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整主題/經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整主題，而從這四個主題方向考慮到具體的行業(yè)問題那就集中到了“合理房價的再判定”和“房地產(chǎn)的長效政策”這兩方面。房價到底怎么樣算合理？聶梅生教授說應有兩個判定，一是gdp和人均收入的判定，按照未來10年要翻一番的情況，gdp和人均收入年增長率在7%至7.5%區(qū)間，房價上升就應該比之低，所以房價上升低于7%就是合理的。第二是房價收入比，如果大城市的房價收入比從12%降到6%就應被認為回歸到了合理值。大家對“合理房價”的期待，其實就是收入比房價漲得快、分子比分母漲得快，但這個過程不可能在某一個時間節(jié)點實現(xiàn)，而是需要一個使之趨于合理的時間段。

　　此外，聶梅生教授指出，房地產(chǎn)體制性的改革和長效政策應適時啟動，長效機制有三，一是地根、二是銀根，三是稅收。房地產(chǎn)行業(yè)的改革與發(fā)展，首先要解決“土地供給制度改革”，聶梅生教授說，如果能逐步形成“政府供地和市場供地的雙軌制”，對未來十年中國房地產(chǎn)平衡發(fā)展將是一個巨大的動力。第二，多元化的融資渠道促進金融市場化改革當中民間的資金進入，這樣將給“銀根”這部分帶來很大的活力和新鮮血液。第三，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅?！胺慨a(chǎn)稅”這一稅種原本就有，但過去并未將“個人住房”納入其中，因此試點的推行一直就針對的是對征收“個人住房”房產(chǎn)稅的擴容，但在界定經(jīng)營性和自住性的問題上有所分歧。今后，是不是再擴容？又向哪個方向擴容？是以哪個模式擴容？是法人持有的擴容還是個人持有的擴容？都尚未解決。更重要的房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅不能相提并論，房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當中的《物權(quán)法》的出臺，《物權(quán)法》配套的是物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在這兩者無法匹配，有《物權(quán)法》，沒有物業(yè)稅，所以目前原來收過的房產(chǎn)稅就在一個折中點上“兜圈子”。聶梅生教授最后分析說，盡管很多問題尚無定論，但目前房價的漲幅已被控制，市場正在溫和地恢復，供需雙方趨于理性，比較適合改革性的新政出臺。