用知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波的話來說，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任志強(qiáng)可能是最清醒和最具思考力的一個(gè)人。當(dāng)大多數(shù)人因?yàn)檠胄械膬纱谓迪ⅲ鴮?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始恢復(fù)信心的時(shí)候，已近“知天命”的他直言“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是個(gè)政策市”，“銷售回暖，不等于投資回升，也不會(huì)提升gdp，三季度仍然沒有那么容易樂觀?！?/p>

但這并不妨礙他用周期性的土地購置圖表來推演未來的樓市曲線?！胺孔右矐?yīng)該保持一定存欄量，但是今年明顯下跌的土地購置，有可能帶來明年3月以后的市場(chǎng)變化?！弊蛱焐衔?，參加華遠(yuǎn)·華中心第三屆湖湘財(cái)富峰會(huì)的任志強(qiáng)論道長(zhǎng)沙?！半m然現(xiàn)在還沒有好，還是負(fù)的，但是最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了?！北緢?bào)記者文潔實(shí)習(xí)生楊燕飛長(zhǎng)沙報(bào)道

“底部有多長(zhǎng)不知道，但不會(huì)壞過二季度”

7月因?yàn)楸本┑瘸鞘写蠓扰噬某山涣?，“樓市回暖說”塵囂甚上，但任志強(qiáng)很是有些言辭謹(jǐn)慎。

“我不覺得現(xiàn)在就能夠變好?！苯邮苡浾邔ＴL時(shí)，任志強(qiáng)坦言，三季度可能沒有想象的那么樂觀，“也許四季度會(huì)有所好轉(zhuǎn)”。

在他看來，不能太樂觀的理由是，二季度和三季度，去年投入1000萬套的保障住房，和今年投入700萬套保障住房里頭，有相當(dāng)一部分會(huì)轉(zhuǎn)入到銷售?！颁N售的回升，有相當(dāng)一部分是因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷y(tǒng)計(jì)在內(nèi)?！?/p>

政策市或許是他認(rèn)為最重要的影響因素?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)都是政策市。包括人民日?qǐng)?bào)都在說，限房?jī)r(jià)是個(gè)政治問題。這意味著現(xiàn)在還不會(huì)全面轉(zhuǎn)好。”

現(xiàn)實(shí)是，就在市場(chǎng)開始“歡呼”7月成交量回升的時(shí)候，政府層多次的重申調(diào)控，態(tài)度已然很鮮明?！皳?jù)我們所知，最近國(guó)家調(diào)研組下各省，主要是查地方政府有沒有觸碰調(diào)控底線，比如是不是放松限購之類，并不是為了再度收緊?！比沃緩?qiáng)說。

但市場(chǎng)的力量或許已經(jīng)開始產(chǎn)生效應(yīng)。在任志強(qiáng)的判斷中，“今年二季度房地產(chǎn)已經(jīng)觸底了，底部有多長(zhǎng)不知道，但是不會(huì)壞過今年的二季度?！?/p>

一方面，盡管同比仍然在減少，但在重點(diǎn)地區(qū)，成交量降幅的收窄，正在傳遞市場(chǎng)平穩(wěn)跡象。“在實(shí)施最嚴(yán)格限購政策的北京、上海、廣州，成交量也出現(xiàn)了明顯回升，這說明限購政策已經(jīng)不足以抑制銷售的回升?！?/p>

房地產(chǎn)增速會(huì)大幅提高嗎？“我不同意”

7月25日，在一條微博“@巴曙松：下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升”背后，任志強(qiáng)轉(zhuǎn)發(fā)留言說，“扣除保障仍為負(fù)增長(zhǎng)。”這傳遞了他的一種態(tài)度——“銷量回升不等于投資增速能夠上漲，今年下半年投資還有可能下滑?！?/p>

按照巴曙松的觀點(diǎn)，伴隨房地產(chǎn)銷量在二三季度的回升，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升。

“我不同意這種判斷。”任志強(qiáng)一再強(qiáng)調(diào)，成交量的提升不代表投資增速的提高。“房子賣出去了，只能說明去年的庫存消化了，但是不代表開發(fā)商們有能力、有勇氣投入新的開發(fā)投資?！?/p>

2010年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是一個(gè)開發(fā)商積極擴(kuò)張的年份。但這股“大跨步”發(fā)展背后，是龐大的4萬億投資計(jì)劃。

“2010年的土地購置高峰期，大多是借錢買地?！比沃緩?qiáng)出具的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)今年和去年用了4300多億的信托投資基金，“現(xiàn)在相當(dāng)一部分企業(yè)獲取回收的資金，多數(shù)會(huì)用在償還原來的資金，7月份會(huì)略有下滑?！比沃緩?qiáng)說。作為佐證的一個(gè)細(xì)節(jié)是，6、7月開始大量購入土地的企業(yè)，主要集中在保利、萬科等大型企業(yè)?！皼]有余力的都不太敢再買地?！?/p>

“房?jī)r(jià)要保持平穩(wěn) 也需要一定庫存”

“今年不用擔(dān)心，房地產(chǎn)還處于有肉可賣的時(shí)候，而到了明年，也許會(huì)出現(xiàn)沒肉可賣的局面?！比绻f，豬肉價(jià)格的平穩(wěn)，存欄數(shù)是關(guān)鍵，那么在任志強(qiáng)看來，房地產(chǎn)價(jià)格要保持平穩(wěn)，也需要一定“存欄數(shù)”。他認(rèn)為，“比較合理的是保持六個(gè)月的庫存?！?/p>

在任志強(qiáng)所做的一份土地購置圖表中，每一段時(shí)期土地購置負(fù)增長(zhǎng)，都會(huì)帶來一次房?jī)r(jià)的非理性上漲。比如2007年，2010年。

“從買地到銷樓，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地購置增幅大漲，帶來了目前的庫存大增。但2012年1-5月，土地購置增幅為-18.7%，這有可能帶來明年市場(chǎng)的波動(dòng)?！比沃緩?qiáng)說。

按照現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)來看，全國(guó)房地產(chǎn)庫存大概在3億左右，“按過去前兩年的銷售量平均計(jì)算，大概有8—9個(gè)月份的銷售過程。如果新建住房不能持續(xù)增長(zhǎng)，或者維持現(xiàn)有情況下不能繼續(xù)擴(kuò)大，那么這個(gè)庫存大概在明年3月份左右就消耗得差不多?！?這會(huì)意味著房?jī)r(jià)的大漲嗎?任志強(qiáng)說，“在有十個(gè)月以上的庫存情況下，暴漲是不太可能的?！彼?，對(duì)于市場(chǎng)來說，增加供給，或許是平抑房?jī)r(jià)的最好方法之一。

而來自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，截至今年6月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬㎡。而如果按照去年全年銷售1796.38萬㎡的總量、月均銷售150萬平方米的銷售速度計(jì)算，如果沒有新增供應(yīng)，長(zhǎng)沙庫存還將維持7個(gè)月。