一、前言
質(zhì)量問題是目前地產(chǎn)開發(fā)商面臨的普遍也是最為棘手的問題，它不僅僅是增加開發(fā)成本問題更主要是影響了公司的品牌和形象。雖然我們近幾年所開發(fā)工程項目質(zhì)量通病逐漸在減少，但隨著我們開發(fā)量的增加，也仍然存在著一部分工程質(zhì)量的問題；這些問題如不及時解決會影響企業(yè)信譽。所以不能等閑視之，必須重視應(yīng)對。這也是本人主動要求去重慶學(xué)習(xí)的初衷！
二、主要質(zhì)量通病
就工程建設(shè)而言每個分部分項目工程都有可能產(chǎn)生，不同程度的質(zhì)量通??；
①如人工挖孔樁基礎(chǔ)工程易產(chǎn)生的質(zhì)量通病是：未按設(shè)計要求擴孔不到位，未采取任何技術(shù)措施情況下帶水作業(yè)澆搗孔樁砼，嚴(yán)重影響砼強度與承載能力；
②主體結(jié)構(gòu)工程中未按規(guī)范要求布扎梁、柱、交接部位箍筋。
③澆筑柱，墻砼中出現(xiàn)柱腳、墻腳爛根；柱中偏移；坍落度偏大產(chǎn)生漏漿；過振或漏振產(chǎn)生蜂窩麻面等；
④框架結(jié)構(gòu)磚砌體工程施工中，砌體砂漿未嚴(yán)格按設(shè)計配合比拌制，未按規(guī)范要求留搓口；砌體一步到位。梁底未按規(guī)定要求留塞口；或者塞口未按規(guī)定要求施工；鋼筋砼柱與砌體交接處未按要求未留或少留拉接鋼筋等等。此類均因施工工藝的不規(guī)范，造成開發(fā)商開發(fā)的工程項目產(chǎn)品質(zhì)量留下種種質(zhì)量隱患；
——大家稱其為“質(zhì)量通病”。這些質(zhì)量通病大部分在竣工驗收過程中得到整改與維修；但很多溫差裂縫必需在夏冬季溫差大時易產(chǎn)生而發(fā)現(xiàn)。所以在春季交房時不一定發(fā)現(xiàn)；如屋面外墻滲流問題一般遇上大雨，暴雨及雨季時較易產(chǎn)生并發(fā)現(xiàn)。秋季交房時較難發(fā)現(xiàn)；質(zhì)差窗戶的封條，密封膠當(dāng)時竣工驗收時未發(fā)現(xiàn)滲流但過了一個夏冬天就老化變質(zhì)了，所以工程竣工驗收過3至5年都會出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量通病，業(yè)主都會找上物業(yè)申訴。
就我公司開發(fā)工程項目拾余年來，出現(xiàn)最普遍的產(chǎn)品質(zhì)量通病有以下幾個方面：
1.底層地面下陷。
2.地坪找平層粉刷起砂。
3. 地坪找平層空鼓。
4.現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板厚度未達(dá)到設(shè)計要求。
5.現(xiàn)澆鋼筋混凝土及陽臺樓板面裂縫。
6.內(nèi)外墻面粉刷在梁底及混凝土柱邊的裂縫。
7.內(nèi)外墻面粉刷起砂空鼓。
8.屋面、衛(wèi)生間、外墻面、窗臺、凸窗頂?shù)椎炔课粷B漏。
以上這些質(zhì)量通病中最突出的就是裂縫與滲漏二大通病比較普通。
三、上述質(zhì)量通病產(chǎn)生原因。
就開發(fā)商來講，業(yè)主向我們提出種種質(zhì)量問題，已屬于產(chǎn)品質(zhì)量問題了而產(chǎn)品質(zhì)量的產(chǎn)生，追根尋源是由于以下原因而產(chǎn)生：
1.因施工單位未嚴(yán)格按國家頒布的施工規(guī)范，操作規(guī)定施工。
2.因施工單位未按設(shè)計要求施工。
3.因施工單位使用不合格材料。
4.因設(shè)計不合理，或錯誤造成質(zhì)量隱患。
5.施工單位，管理不嚴(yán)，質(zhì)量措施不力。
6.監(jiān)理督促不嚴(yán)格；督管不到位。
7.開發(fā)商工程管理不到位；措施不力。
四、質(zhì)量通病的防治。
我個人認(rèn)為質(zhì)量通病產(chǎn)生的原因中去尋找質(zhì)量通病的防治方法，這就叫對癥下藥；才能做到藥到病治的效果。
首先要從源頭著手抓，從防做起，以防為主，使質(zhì)量通病降低到最低限度，最后再著手治理。這樣能起到事半功倍的效果。
1.首先從加強施工隊伍管理入手，加強施工隊伍的建設(shè)和監(jiān)管。質(zhì)量員、安全員、材料員、資料員要各負(fù)其責(zé)。在施工過程中加強對施工班組的督導(dǎo)。工程質(zhì)量在某種程度上依靠施工班組素質(zhì)而變動，由此可見第一道質(zhì)量管控防線是個關(guān)鍵！
2.需加強監(jiān)理職能對工程質(zhì)量的監(jiān)控。
開發(fā)商在質(zhì)量監(jiān)控上主要是通過監(jiān)理的職能而貫徹的。為此作為開發(fā)商要十分重視監(jiān)理的作用；監(jiān)理合同、監(jiān)理大綱、監(jiān)理細(xì)則；監(jiān)理例會；監(jiān)理月報；監(jiān)理日記；監(jiān)理旁站等等落到實處，使監(jiān)理真正起到質(zhì)量守護(hù)神的作用！
堅持聘用高素質(zhì)工程技術(shù)人員，開支相對要高，為此如上饒“藍(lán)色港灣”工程在選擇監(jiān)理時，簽訂監(jiān)理合同時就明確了監(jiān)理人員素質(zhì)問題！當(dāng)然每平方米監(jiān)理費用相對要提高。不然管控好工程質(zhì)量可能變成一句空話！
3.需加強開發(fā)商自身的工程質(zhì)量管理職能。
（1）轉(zhuǎn)變管理觀念：
房地產(chǎn)項目管理及傳統(tǒng)的施工企業(yè)管理角度不同，傳統(tǒng)承建單位管理是從：工藝質(zhì)量；工藝進(jìn)度；成本控制三方面著手，而房地產(chǎn)企業(yè)是從產(chǎn)品質(zhì)量；經(jīng)營進(jìn)度；投資控制三方面著手。作為房地產(chǎn)質(zhì)量管理核心理念——產(chǎn)品質(zhì)量。也就是根據(jù)開發(fā)商自身能力兼顧工藝質(zhì)量，滿足客戶的需求，確保產(chǎn)品質(zhì)量。
（2）明確管理方法：
a.做好施工方與監(jiān)理方協(xié)調(diào)配合工作，最大限度使以上二方面質(zhì)量管控形成合力！
b.熟識國家施工規(guī)范及驗收規(guī)范以內(nèi)業(yè)資料系統(tǒng)去管控施工單位及監(jiān)理單位。
c.從國家基本文件管理流程去達(dá)到與發(fā)揮監(jiān)理功能。
d.從國家基本文件管理流程去管控施工單位、監(jiān)理單位。
e.從施工資料管理流程管控施工企業(yè)管理職能。
f.從工程材料進(jìn)場復(fù)驗規(guī)定監(jiān)控材料質(zhì)量。
g.從建筑工程施工質(zhì)量實體體驗監(jiān)控工藝質(zhì)量確保產(chǎn)品質(zhì)量。
h.從施工單位各個工藝質(zhì)量環(huán)節(jié)，制訂統(tǒng)一工藝卡確保產(chǎn)品質(zhì)量。（未完待續(xù)）
（作者系建亨集團(tuán)總工程師）