3月19日—20日，我有幸參加由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)培訓(xùn)中心在青島主辦的“房地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升—深耕設(shè)計管理”培訓(xùn)班，認真聆聽了原萬科集團總部萬創(chuàng)設(shè)計管理中心景觀總監(jiān)曹陽老師的精彩講解。他從景觀全面提升五部曲（客戶、成本、效果、特色、設(shè)計資源）入講，結(jié)合萬科、綠城等一些地產(chǎn)景觀的案例進行分析。主要講解了“地產(chǎn)景觀的亮點和賣點策劃”、“如何通過設(shè)計策劃使得成本投入更具價值”、“景觀的功能設(shè)計—關(guān)注客戶需求”、“綠化苗木的操作、管理建議”等方面的內(nèi)容，向我們講授了一些設(shè)計理念、設(shè)計原則、設(shè)計規(guī)范、標準和一些施工經(jīng)驗，使我深受啟發(fā)、獲益良多。特別是萬科集團內(nèi)部標桿中的一些規(guī)范、標準和數(shù)據(jù)，有助于我提高工作水平。下面我根據(jù)自己的學(xué)習(xí)、思考和經(jīng)驗，結(jié)合我地的實際，闡述自己對地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升內(nèi)容的理解和運用。
一、地產(chǎn)景觀的地位和作用
隨著社會的發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，人們必然對人居環(huán)境的品質(zhì)要求愈來愈高。人們對居住區(qū)的景觀要求再也不滿足于栽幾棵樹就完事那么簡單了，它必須是硬質(zhì)景觀和軟質(zhì)景觀的有機結(jié)合，必須要求開發(fā)商創(chuàng)造一個功能齊全、四季有景可觀、人與自然和諧相處的宜居環(huán)境。特別是在國家房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴厲的今天，房地產(chǎn)公司的生存越加艱難。因此，房地產(chǎn)景觀工程地位凸現(xiàn)，幾乎所有房地產(chǎn)公司無一不打景觀牌。他們深知，能滿足住戶使用需求，有豐富文化內(nèi)涵，有特色、有品質(zhì)、有層次的綠化景觀能極大提升社區(qū)價值感，能給居住區(qū)品質(zhì)加分不少，從而有效提高樓盤的銷售速度、銷售率和單價。那么，如何才能處理好景觀投資和效益的關(guān)系，以便達到化最少的錢創(chuàng)造最大的景觀效益呢？要從深耕設(shè)計管理入手。
二、景觀設(shè)計應(yīng)把握的原則和側(cè)重點
一個成功的樓盤項目，一定有它的特色。景觀設(shè)計者要根據(jù)該樓盤所處地區(qū)的自然狀況、經(jīng)濟狀況、風(fēng)土人情和客戶的關(guān)注度和喜好，多發(fā)掘深藏于人們心中的文化內(nèi)涵，加以利用和發(fā)揮，構(gòu)成整個景觀主題，然后所有的設(shè)計布置，圍繞主題逐步展開。在設(shè)計策劃中，要首先確定地產(chǎn)景觀的亮點和賣點。人口是景觀的競爭點，也是最大的看點和賣點。作為項目的展現(xiàn)，入口是最為關(guān)鍵和主要的起點，因此，它是景觀布置的重點。大門的形象要有特色、有品質(zhì)。入口的對景設(shè)計也要強化特色，整體景觀要突出價值感。設(shè)計的亮點和特色材料的運用可以起到點睛的作用，應(yīng)該在入口處有所體現(xiàn)。要熟悉車行線路和人行道。人們常常樂于把大規(guī)格喬木栽到車行道兩側(cè)，作為行道樹（傳統(tǒng)手法），實際上，人行道兩側(cè)種植更合理，更能引起行人的目光和注意，體現(xiàn)效果更好。因此，特色景觀的布置，一定要布在人常到的地方，效果才會好。在具體的綠化植物布置上，主喬往往布置在入口、會所、主軸及休閑廣場、兒童活動場所等處，這樣才能給人以震撼力。特色內(nèi)容還包括：一是生態(tài)技術(shù)的運用：如用滲水鋪裝材料、垂直綠化、生態(tài)邊坡。二是水景和水生植物的利用，以及特色小品等，都有做出特色的空間。設(shè)計一定要有側(cè)重點，決不能眉毛胡子一把抓，特別是綠化苗木的設(shè)計上，如果平均分布，沒有疏密感，就會顯得凌亂。重點景觀要做到精雕細琢，做出工藝和品質(zhì)。展視區(qū)的景觀設(shè)計，是設(shè)計的重中之重，無論是硬質(zhì)景觀還是軟質(zhì)景觀都要做出特色和品質(zhì)。另外，景觀配置也是景觀競爭點之一，設(shè)計一定要加以重視。景觀配置內(nèi)容包括一是活動配置（兒童活動、老人活動、運動場地、泳池），二是架空層設(shè)計，三是會所配套內(nèi)容等。設(shè)計時要根據(jù)客戶關(guān)注度的排序設(shè)定所需的功能考慮范圍；根據(jù)功能與細節(jié)應(yīng)保證品質(zhì)，更應(yīng)重視營銷賣點；根據(jù)成本要求和客戶關(guān)注度選定實施內(nèi)容；根據(jù)使用者喜好排序選擇內(nèi)容。設(shè)計要根據(jù)客戶關(guān)注度，集中精力做焦點；設(shè)計要根據(jù)營銷賣點，增加特色做價值；設(shè)計要根據(jù)成本要求，控制成本做重點；設(shè)計應(yīng)根據(jù)使用者喜好，投其所好做關(guān)懷。根據(jù)萬科集團主流產(chǎn)品活動配套標準：兒童、老人活動場地0.25平方米/戶，運動場地1.1平方米/戶。我們可根據(jù)我地居民的實際需求，參照標準執(zhí)行（可與當(dāng)?shù)馗偁帢潜P比較確定）。
三、如何設(shè)計策劃使得成本投入更具價值
地產(chǎn)景觀的成本投入沒有統(tǒng)一的標準，它主要根據(jù)樓盤的產(chǎn)品分類、景觀的地位而定。同時要根據(jù)樓盤的預(yù)售價格及周邊競爭樓盤的景觀水平而定。策略是根據(jù)客戶關(guān)注點加大重點投入，根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品不同，縮減非關(guān)注重點的成本。最有效成本優(yōu)化是：控制硬景比例。地產(chǎn)成本控制的原則前提是：在保證景觀效果的同時降低景觀成本。措施是：控制軟景硬景比+低造價的景觀面積+控制大喬木。根據(jù)萬科的標準，軟硬景面積比例7：3比較合理。在硬質(zhì)景觀中，石材的價相差很大，原因主要是石材的規(guī)格和鋪裝工藝造成的。如黃銹石，每平米單價可相差好幾百元。主要是因為復(fù)雜的圖案拼接、對縫造成了一些切割費和損耗費?；诖?，我認為除特殊景點鋪裝必須有復(fù)雜圖案拼圖外，大部分鋪裝還是以簡潔、大氣為好。根據(jù)我地樓盤的售價及鋪裝技術(shù)力量較弱的情況，我建議設(shè)計在鋪裝這塊盡量選擇材料品種不多，圖案簡潔明快，符合切割模數(shù)的圖案，這樣可節(jié)省許多費用。我們知道，大師的作品往往用材不多，但空間豐富，圖案簡潔明快、大氣。要知道做工很精細的作品，往往不是圖案設(shè)計得很花俏的作品。這樣可節(jié)約可觀的切割費和人工費，石材浪費少。另外，控制大喬木的數(shù)量，也可有效控制成本。萬科的標準是：總軟景面積為70%（喬木、灌木25%）；特大喬木數(shù)：大喬木數(shù)：中小喬木數(shù)=1：2：3；常綠喬木數(shù)：落葉喬木數(shù)=1；3或1；4；喬木數(shù)量少于或等于25種；灌木數(shù)量少于或等于35種，按此標準配置，即可保證綠化景觀效果，又可控制綠化苗木成本。
此外，抓好綠化苗木的操作管理環(huán)節(jié)，也是保證綠化景觀效果，，有效降低綠化造價的重要措施。第一：要選擇好的綠化專業(yè)施工隊伍。從萬科苗木施工操作模式比較分析看：戰(zhàn)略合作模式（利用合作方苗木資源，質(zhì)量有保證，成本可控制，但需監(jiān)控機制）從效果、成本控制和可實施性考慮，是較為理想的模式。第二：最好在適宜苗木移植的季節(jié)種植，這樣苗木成活率高，景觀效果好，可節(jié)約30%左右的苗木成本。如果在反季節(jié)種植，使用傳統(tǒng)技術(shù)反季節(jié)移植為?；钜蕴岣叱杀竞蛽p失效果為代價，保冠技術(shù)費率占苗木主材價格的20%以上。