近期多個(gè)城市的樓市政策調(diào)整，力度不斷加大。其中，“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡墓e金新政被多地政府提出，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購(gòu)房款或者償還房貸。

　　　　在政策刺激下，地產(chǎn)板塊9月6日盤中發(fā)力走高，多股觸及漲停。截至午間休市，粵宏遠(yuǎn)A實(shí)現(xiàn)三連板，中洲控股漲停，濱江集團(tuán)、中交地產(chǎn)、京投發(fā)展、華發(fā)股份等大幅跟漲。

　　　　超20城支持“一人購(gòu)房全家?guī)汀?/p>

　　　　近日，海南省住房公積金管理局就近期制定的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，擬推出“一人購(gòu)房全家?guī)汀毕嚓P(guān)住房公積金互助使用政策，保障繳存人住房剛性需求。

　　　　《(征求意見(jiàn)稿)》稱，“一人購(gòu)房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上的購(gòu)房人，在省內(nèi)購(gòu)買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬(購(gòu)房人及其配偶的父母或子女)的住房公積金支付購(gòu)房首付款和對(duì)沖償還住房公積金貸款。

　　　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少包括湖南邵陽(yáng)、廣東潮州、四川資陽(yáng)、河北秦皇島、江西贛州、安徽池州、云南楚雄、湖北咸寧、福建泉州、天津、廣東深圳、海南、河南信陽(yáng)等20多個(gè)省市發(fā)布公積金貸款新政，多地在政策中提到，子女購(gòu)房可提取父母公積金，實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>

　　　　對(duì)于此類公積金新政，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡姆绞剑_保家庭能多貸則多貸，最大化降低購(gòu)房成本?！巴瑫r(shí)，由于此類貸款額度的增加是基于還款人數(shù)量的增加，所以后續(xù)償還公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小，或者說(shuō)違約風(fēng)險(xiǎn)小，是值得提倡的一種做法?！?/p>

　　　　事實(shí)上，房地產(chǎn)政策放寬已經(jīng)不是一朝一夕的事情，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境持續(xù)回暖，多城接連放松樓市調(diào)控，穩(wěn)樓市政策數(shù)量再度延續(xù)前期井噴態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超240個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超650次，涉及公積金貸款額度、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售政策、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

　　　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉月前曾指出，隨著各地出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行態(tài)勢(shì)趨緩，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于筑底階段。

　　　　樓市銷售數(shù)據(jù)回暖

　　　　隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體開(kāi)始復(fù)蘇，政策端的利好，在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上也得到了體現(xiàn)，新政效果初顯，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了推動(dòng)作用。

　　　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上周(8月27日-9月2日)全國(guó)300城宅地成交建面906萬(wàn)㎡，單周環(huán)比36%，單周同比13%，平均溢價(jià)率1%。

　　　　具體來(lái)看，新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)環(huán)比表現(xiàn)亮眼。上周全國(guó)30城新房成交面積330萬(wàn)平，環(huán)比+22.9%，環(huán)比增速較上周+19.3pct；同比-12.2%，同比增速較上周收窄8.2pct。一線城市同比跌幅收窄，二線城市環(huán)比劇增，三線城市環(huán)比收窄。

　　　　18城二手房成交面積138萬(wàn)平，環(huán)比-5.8%，環(huán)比增速較上周收窄5pct，同比+8.9%，同比增速較上周收窄7pct。分線城市來(lái)看，一線城市延續(xù)修復(fù)趨勢(shì)明顯。

　　　　從8月份銷售額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比增速回歸正值。8月top1-25，top26-50，top51-75、top76-100及百?gòu)?qiáng)整體全口徑銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)3%、5%、7%、6%及0%；權(quán)益銷售額分別環(huán)比增長(zhǎng)8%、9%、5%、8%及8%。

　　　　在去年同期基數(shù)持續(xù)走低的背景下，銷售累計(jì)同比降幅進(jìn)一步收窄。環(huán)比增速轉(zhuǎn)負(fù)為正，一方面受益于銷售端持續(xù)的政策放松；另一方面，各地政府聯(lián)合房企與金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)出臺(tái)了“保交付”措施，有利于市場(chǎng)信心的提振。

　　　　對(duì)于樓市整體恢復(fù)水平，東吳證券表示下半年的紓困有望在保交付的政策高壓下有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，多家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企計(jì)劃通過(guò)中債增擔(dān)保發(fā)行中期票據(jù)。此輪放松周期持續(xù)性強(qiáng)，放松效應(yīng)仍在累積。

　　　　機(jī)構(gòu)看多地產(chǎn)聲漸強(qiáng)

　　　　樓市數(shù)據(jù)環(huán)比改善，能夠看出居民的購(gòu)房信心逐漸恢復(fù)。在此情形下，機(jī)構(gòu)也開(kāi)始“唱多”。

　　　　華安證券研報(bào)指出，“一城一策”下，從“政策工具箱”釋放角度看，針對(duì)剛性和改善需求的限購(gòu)取消、首付調(diào)整、房貸利率調(diào)整、限購(gòu)優(yōu)化、階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款等方面不同城市都存在一定的政策空間。

　　　　預(yù)計(jì)一線和部分強(qiáng)二線城市，政策調(diào)整還是會(huì)保持相對(duì)克制；三四線的工具箱政策空間之前已經(jīng)釋放過(guò)一部分，向后看雖有一定的空間但是比較有限；接下來(lái)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注一些中西部省會(huì)城市及重點(diǎn)城市群外溢二線城市的市場(chǎng)基本面的修復(fù)。向后看，政策放松預(yù)期疊加前期滯后需求，此外房企預(yù)計(jì)會(huì)利用中秋小長(zhǎng)假和十一黃金周強(qiáng)勢(shì)推盤，“金九銀十”行情復(fù)蘇在即。

　　　　針對(duì)企業(yè)端，8月銷售改善較多的仍然集中在龍頭央企和基本面很好的地方深耕國(guó)企和個(gè)別民企?！皣?guó)進(jìn)民退”只是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的結(jié)果呈現(xiàn)，還要關(guān)注到一些基本面良好的民企在所深耕區(qū)域/城市存在品牌、成本(尤其是融資端)及銷售去化優(yōu)勢(shì)等形成正反饋，從而享受市場(chǎng)出清下市占率提升的成果。

　　　　往后看，2022年下半年市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)，但行業(yè)供需兩端受限帶來(lái)拿地、銷售、降杠桿之間的不協(xié)調(diào)仍存。建議關(guān)注穩(wěn)健發(fā)展型、成長(zhǎng)受益型、物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的這三類房地產(chǎn)企業(yè)。