2022年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　(一)價格水平：上半年新房與二手房價格累計均微幅上漲，房價呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢。

　　百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，房價現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點。

　　(二)成交規(guī)模：上半年重點城市住宅銷售面積同比下降超四成，5月起環(huán)比轉(zhuǎn)增，市場底部回升

　　2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點，市場邊際有所修復(fù)。

　　(三)需求結(jié)構(gòu)：短期剛需觀望情緒濃，改善性需求韌性強，多數(shù)城市90平以下住宅占比回落

　　2022年以來，宏觀經(jīng)濟下行壓力明顯加大、居民收入預(yù)期走弱以及市場預(yù)期不穩(wěn)等因素，對剛需置業(yè)群體的影響更加明顯，購房者觀望情緒更重。市場主流需求仍聚焦90-120平方米產(chǎn)品，代表城市90-120平方米住宅成交套數(shù)占比普遍在四成以上。從成交套數(shù)占比變化來看，多數(shù)城市90平以下產(chǎn)品占比下降，改善性產(chǎn)品占比有所提升。

　　(四)供求關(guān)系：供應(yīng)明顯走弱，庫存維持高位，短期庫存出清周期延長

　　今年以來，企業(yè)資金壓力不減疊加市場調(diào)整態(tài)勢延續(xù)，房企新開工積極性不足。2022年1-5月，全國房屋新開工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%。全國房屋施工面積為83.2億平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。

　　(五)土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模同比大幅縮量，市場低溫態(tài)勢未改

　　2022年上半年，受房地產(chǎn)交易市場活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，全國300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

　　(六)開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比負(fù)增長，房企到位資金同比大幅下降

　　受市場成交恢復(fù)不及預(yù)期、企業(yè)資金壓力大等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降。2022年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5.2萬億元，同比下降4.0%。5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.3萬億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個百分點。

　　2022年下半年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

　　(一)宏觀環(huán)境：穩(wěn)增長政策加快發(fā)力，經(jīng)濟運行有望逐步回歸正軌

　　今年二季度，受國內(nèi)多地疫情暴發(fā)等超預(yù)期因素影響，實體經(jīng)濟短期受到的沖擊較大，就業(yè)壓力增加，加劇我國經(jīng)濟下行壓力。短期看，國內(nèi)經(jīng)濟運行的內(nèi)外部環(huán)境仍存在較大不確定性，穩(wěn)就業(yè)保民生壓力仍在。

　　(二)調(diào)控政策：有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺

　　2022年以來，各地積極結(jié)合自身情況出臺相關(guān)調(diào)控措施，上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。

　　(三)市場趨勢：下半年市場企穩(wěn)恢復(fù)，全年商品房銷售面積降幅或超10%，全年投資或微降

　　預(yù)計全年市場規(guī)模同比回落，悲觀情形下，商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來看，三季度全國市場有望進入企穩(wěn)恢復(fù)通道，但恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面；樂觀情形下，預(yù)計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右。