盡管投資華夏幸福受挫，但中國(guó)平安仍然在加倉(cāng)房地產(chǎn)。

6月28日，凱德集團(tuán)與中國(guó)平安旗下的平安人壽保險(xiǎn)簽署合作協(xié)議，向后者出售中國(guó)六個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成，平安人壽總投資金額不超過(guò)330億元，凱德則藉此實(shí)現(xiàn)資本回收。

這是今年迄今為止，房地產(chǎn)界發(fā)生的最大一筆收購(gòu)，超過(guò)了之前SOHO中國(guó)出售股權(quán)予黑石的30億美元。

作為凱德在中國(guó)境內(nèi)的核心資產(chǎn)之一，來(lái)福士資產(chǎn)包股權(quán)的出售引人注目。

這筆交易背后，是凱德過(guò)去幾年大幅度資產(chǎn)調(diào)整動(dòng)作的延續(xù)。從傳統(tǒng)的住宅、購(gòu)物中心、住宿等領(lǐng)域，凱德運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)類(lèi)別已進(jìn)一步擴(kuò)展至物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，并將重心轉(zhuǎn)向“新經(jīng)濟(jì)”資產(chǎn)。

凱德方面表示，本次交易回收的部分資金將重點(diǎn)投產(chǎn)業(yè)、物流、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。未來(lái)幾年，凱德計(jì)劃在中國(guó)將旗下新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。

新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的持有和運(yùn)營(yíng)，也是國(guó)內(nèi)外各路資本尤其是大型地產(chǎn)商近年來(lái)不斷重倉(cāng)的領(lǐng)域，凱德此次換倉(cāng)，將會(huì)是個(gè)值得關(guān)注的樣本。

平安的房地產(chǎn)心思

這是自2019年入股金茂以來(lái)，平安再次大手筆投資房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)了解，本次交易涉及凱德集團(tuán)旗下6個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣。分別為上海來(lái)福士廣場(chǎng)、北京來(lái)福士中國(guó)、寧波來(lái)福士廣場(chǎng)、成都來(lái)福士廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)以及杭州來(lái)福士中國(guó)。

這6個(gè)來(lái)福士資產(chǎn)包，是凱德集團(tuán)在中國(guó)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。自2004年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，凱德在中國(guó)共有9個(gè)來(lái)福士。

凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，來(lái)福士投資組合是凱德綜合體項(xiàng)目中的精華。2008至2020年間，上述六個(gè)來(lái)福士投資組合所取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)。

平安人壽將收購(gòu)這個(gè)資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，總出資額不超過(guò)330億元。交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過(guò)私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并且，凱德也將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。

看起來(lái)平安只是作為一個(gè)財(cái)務(wù)投資者入局的。從交易標(biāo)的和細(xì)節(jié)也可以看出，平安對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣不減，但對(duì)資產(chǎn)的要求有了變化。

此前，中國(guó)平安就曾投資過(guò)碧桂園、金茂、旭輝等上市房企股權(quán)。但此次收購(gòu)來(lái)福士資產(chǎn)包，表明平安從房地產(chǎn)公司股權(quán)，轉(zhuǎn)向了購(gòu)物中心等持有物業(yè)，且是發(fā)展成熟、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)。

潘子翔稱(chēng)，作為能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)，該資產(chǎn)組合對(duì)凱德新的國(guó)內(nèi)資本合作伙伴來(lái)說(shuō)，是極具吸引力的投資機(jī)會(huì)。

對(duì)于本次交易，平安人壽方面回應(yīng)稱(chēng)，本次投資的項(xiàng)目主要為商業(yè)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)中，上海來(lái)福士廣場(chǎng)等六個(gè)項(xiàng)目是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶(hù)品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。

資料顯示，2019年全年，六個(gè)來(lái)福士出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項(xiàng)目達(dá)到95%以上，2020年受疫情影響出租率略有下滑，但絕大部分項(xiàng)目出租率仍未定在90%以上。

除了平安，近期險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金參與到不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的情況也多了起來(lái)。

6月初，保險(xiǎn)公司和諧健康方以90.6億元交易對(duì)價(jià)，將位于北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街緊鄰長(zhǎng)安街的5A甲級(jí)辦公樓——SK大廈的全部股權(quán)納入囊中。

此外，在去年年底，中國(guó)人壽也分別通過(guò)出資140億元、與多家企業(yè)成立合伙企業(yè)，設(shè)立規(guī)模90.01億元的啟航夾層策略型基金等路徑，合計(jì)投入230億“加注”不動(dòng)產(chǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)是國(guó)際通行的行為，而經(jīng)歷去年的疫情之后，交易雙方對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格都心中有數(shù)，即便是一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，交易價(jià)格也不會(huì)過(guò)于離譜。

有房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析師指出，大宗交易的談判周期都比較長(zhǎng)，但受到疫情影響，不少去年年初或者年中開(kāi)始推進(jìn)的交易都延遲進(jìn)行，所以包括最近黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)股權(quán)的交易，直到近期才敲定下來(lái)。

另一方面，險(xiǎn)資的配置需求也在不斷增強(qiáng)。安聯(lián)集團(tuán)5月份發(fā)布的《2021年安聯(lián)全球保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，中國(guó)成為全球少數(shù)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)正增長(zhǎng)的市場(chǎng)。保費(fèi)的增長(zhǎng)也促使保險(xiǎn)資金需要加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投入比例。

本次交易完成后，平安人壽標(biāo)的項(xiàng)目投資余額占公司一季度末總資產(chǎn)的比例約為1.0%。此前，中國(guó)平安方面曾表示，不動(dòng)產(chǎn)的投資規(guī)模在其整體險(xiǎn)資投資比例不到3%。

與國(guó)際同行通常不動(dòng)產(chǎn)配置比例占總資產(chǎn)10%相比，中國(guó)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)配置方面仍存較大空間。

凱德高調(diào)換倉(cāng)

本次交易的另一方凱德是新加坡外資企業(yè)，長(zhǎng)期投資中國(guó)房地產(chǎn)，交易信息剛透露時(shí)，有人認(rèn)為凱德是不是要撤資了？事實(shí)并非如此。凱德不是撤資，而是換倉(cāng)、加倉(cāng)中國(guó)。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤稱(chēng)，凱德進(jìn)入中國(guó)27年來(lái)，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲(chǔ)備超過(guò)244億新元，并且擁有良好的資本再循環(huán)表現(xiàn)。期待與中國(guó)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者建立更廣泛的資本合作，使投資者更加多元化。

此次牽手平安人壽保險(xiǎn)，便是凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步。

資本來(lái)源更多元之外，凱德在中國(guó)的資產(chǎn)組合也升級(jí)了。將來(lái)福士資產(chǎn)包的股權(quán)出售給平安人壽后，來(lái)福士資產(chǎn)包的其他股東實(shí)現(xiàn)了退出，套現(xiàn)約233億元左右，凱德也將實(shí)現(xiàn)資本回收超過(guò)20億新元（合計(jì)人民幣約96.59億元）。

凱德方面表示，這些回籠的資金，將被用于凱德新擴(kuò)展的業(yè)務(wù)版圖當(dāng)中去，重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。

潘子翔表示，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)領(lǐng)域的租戶(hù)通常來(lái)自新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，享有強(qiáng)勁的基本面和有利的監(jiān)管環(huán)境。

從收購(gòu)星橋騰飛將產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入產(chǎn)業(yè)鏈起，凱德就開(kāi)始發(fā)力新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在2019年1月，凱德與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購(gòu)其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。這筆交易也是亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域金額位居前列的大型并購(gòu)。

通過(guò)該交易，凱德既獲得了可觀(guān)的開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，基金管理業(yè)務(wù)也大大擴(kuò)容。凱德方面則計(jì)劃在未來(lái)幾年中，在物流/商務(wù)園和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，新增100多個(gè)項(xiàng)目。

從目前的數(shù)據(jù)看，凱德在這些領(lǐng)域的中國(guó)業(yè)務(wù)才剛剛起步。在今年4月底，凱德宣布以36.6億元人民幣收購(gòu)一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是凱德在中國(guó)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

在去年11月，凱德商用中國(guó)信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次進(jìn)軍中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目，通過(guò)以49.45億向凱德集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)位于中國(guó)蘇州、西安和杭州的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及位于廣州的樂(lè)峰廣場(chǎng)剩余49％股權(quán)。CRCT完成了其迄今為止最大的一筆收購(gòu)。

事實(shí)上，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，也早已成為各路資本云集的新陣地。比如說(shuō)物流地產(chǎn)，萬(wàn)科在2017年時(shí)就曾連同多路財(cái)團(tuán)，以160億新元（約790億元人民幣）的代價(jià)收購(gòu)亞洲最大的物流地產(chǎn)普洛斯（GLP），融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等也通過(guò)并購(gòu)或與合作伙伴一道，介入該領(lǐng)域。

PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集報(bào)告顯示，2020年全球單一資產(chǎn)類(lèi)別基金募集中，有48%的資金都集中在物流地產(chǎn)上。投資人對(duì)物流地產(chǎn)的投資熱情可見(jiàn)一斑。

而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)業(yè)“勾地”，主要打出的就是“新經(jīng)濟(jì)牌”。碧桂園在做智能機(jī)器人和科技小鎮(zhèn)，恒大則借新能源汽車(chē)大建廠(chǎng)區(qū)，這些都可以得到地方政府的青睞。

華潤(rùn)置地也在5月份時(shí)，宣布與原萬(wàn)科老將劉愛(ài)明所創(chuàng)立的中城新產(chǎn)業(yè)合作，合資子公司潤(rùn)城新產(chǎn)業(yè)則是華潤(rùn)置地今后布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要平臺(tái)，主要囊諾的業(yè)務(wù)領(lǐng)域就是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)方向。

近期國(guó)內(nèi)首批九只公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品中，就囊括多個(gè)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，隨后6月21日 “上海REITs 20條”公布，從上海項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)來(lái)看，目前以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目為主，也包括數(shù)據(jù)中心等新基建項(xiàng)目。

中信產(chǎn)業(yè)基金認(rèn)為，相比住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)零售等賽道，在地產(chǎn)的幾大主要賽道中，數(shù)據(jù)中心、物流園和產(chǎn)業(yè)園行業(yè)處在上升階段，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)更具備確定性。

這些賽道的投資收益率也高于其他門(mén)類(lèi)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，一線(xiàn)城市及周邊物流地產(chǎn)的資本化率約為4.9%-5.6%，一線(xiàn)城市及周邊的數(shù)據(jù)中心的資本化率約為8.0%-8.3%，高于一線(xiàn)城市的其他商業(yè)資產(chǎn)的收益率。

在經(jīng)過(guò)資產(chǎn)騰挪后，凱德?lián)Q倉(cāng)“新經(jīng)濟(jì)”，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為凱德模式的“地產(chǎn)+基金”模式，也將有更多發(fā)揮的空間。

凱德在上周方公告稱(chēng)，旗下WFOE(外商獨(dú)資企業(yè)) 已在中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)成功注冊(cè)為私募股權(quán)基金管理人。

這意味著凱德有了更多與國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的資本合作機(jī)會(huì)，在資金融通及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理等方面具備優(yōu)勢(shì)的凱德，也將會(huì)帶來(lái)更多資管想象空間。